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      房屋預售合同的效力

      來源:華律網整理 2020-03-21 15007 人看過
      在購買還沒有完全建造好的房屋時候,房地產開發商與購房者簽訂的合同是房屋預售合同,并不是正式的合同。房屋預售合同跟正式的購房合同一樣是有相應的效力的,下面華律網小編為你介紹房屋預售合同的效力。

      1.出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

      《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條規定:“出賣人沒有取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效?!痹摋l規定將商品房預售許可證明的取得作為審查合同是否有效的主要依據,并不考慮審查對其他條件的具備與否,有其合理性。

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      如前所述,對預售商品房進行規制是十分必要的?!冻鞘?a href="http://www.eurosalesus.com/tiaoli/8.aspx" title="房地產管理法" style="color: #297acc !important;" target="_blank">房地產管理法》第四十四條,建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條,國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條、第二十四條、第二十七條對商品房預售的條件進行了規定。按照上述規定,商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發商進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,申請頒發預售許可證明。房地產管理部門針對預售人的申請,對其是否具備包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》在內的所有的預售條件進行審核,并到現場進行查勘。對符合預售條件的,予以核發《商品房預售許可證》。由此可見,《商品房預售許可證》是商品房合法預售的關鍵性證明文件,是政府對預售人預售資格的認可??梢孕蜗蟮卣f,《商品房預售許可證》就是預售人可以進行預售的“資格證”、“通行證”。另外,我們還應當看到,預售許可證制度是行政強制許可制度,其實施主要依賴于政府職能部門的管理?!胺ü賾斪⒁鈪^分司法審判權和行政管理權的不同職能,正確行使審判權?!薄叭嗣穹ㄔ簩Τ鲑u人預售資格的審查,主要看其是否取得商品房預售許可證明,對其他預售條件的審查主要是行政部門的權限?!边@意味著法官在審查商品房預售合同的效力時,審查的范圍應當限制在審查預售人是否以其名義獲得商品房預售許可證明及其真偽這一事實上。

      買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證明而與出賣人簽訂的商品房預售合同,可以認為出賣人與買受人對商品房預售達成了一致意見,合同成立,但因為缺少生效要件(《商品房預售許可證》的取得),合同尚未生效。合同簽訂后,當事人起訴的,應認為合同生效要件的獲得已無可能,一般應認定無效。但如果出賣人已具備了辦理《商品房預售許可證》的條件,只是不肯予以辦理,而預購人請求認可合同效力的,可認定合同有效(類推適用《合同法》第四十五條第二款前段)出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的,則可認為合同具備了生效要件,可以認定有效。

      出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,按照《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第(一)項的規定,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

      2.當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。

      最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持?!痹摋l規定對《城市房地產管理法》第四十四條第二款,關于“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的規定對合同效力的影響作了評價。

      從《城市房地產管理法》第四十四條第二款的文義解釋,該款只是表明商品房預售合同應當登記備案,但并未將此確定為合同生效要件。況且將合同登記備案行為的執行人為預售人,預購人(買受人)很難對此加以控制。因此,應當將商品房預售的登記備案視為行政部門的一種合同管理措施,其實施與否,并不對合同本身的效力產生影響。對此,最高人民法院《關于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》已有規定。該解釋第九條中規定:“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力……?!薄渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》只不過又一次進行了明確。

      當然,雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件的,應當從其約定(《合同法》第四十五條第一款前段、中段)但雖然約定以辦理登記備案手續為商品預售合同生效要件,雖然沒有辦理登記備案手續,雙方已實際履行合同的,視為雙方當事人合意排除對該要件(約定)的適用(《合同法》第四十五條第一款前段的反對解釋)

      以上就是華律網小編為您整理的有關這方面的知識,當然在現實生活中情況往往比較復雜,需要結合實際情況隨機應變。遇到購房糾紛可以通過法律解決,打算解決糾紛時想要找律師的話,可以來華律網找專業律師。

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      引用法條:
      [1]《城市商品房預售管理辦法》第五條
      [2]《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條
      [3]《合同法》第四十五條
      [4]《商品房買賣合同司法解釋全文》第二條
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      祝輝良律師,執業十五年,代理案件近千件,尤其擅長婚姻家事、離婚、遺產繼承、合同房產等領域案件。祝輝良律師畢業于北京大學,北京市盈科律師事務所高級合伙人,北京電視臺律師幫幫忙欄目律師,在盈科律所多年被評為優秀律師,所辦理的案件曾在北京電視臺報道。詳細>>

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      彭艷軍律師,共產黨員,曾在某中級法院工作,2013年從事律師?!侗本┩韴蟆贰侗本┤請蟆贰缎戮﹫蟆返戎髁髅襟w點評專家,北京電視臺《第三調解室》《向前一步》《律師幫幫忙》嘉賓。熟悉法院內部訴訟操作規程和溝通技巧,擅長婚姻、繼承、房產、合同、公司、建筑工程、刑事辯護、行政訴訟等復雜疑難案件,有著豐富的訴訟實戰經驗,特別精通借名買房、房產繼承、房產分割、騰退返還、房產確權、排除妨害、確認效力、分家析產等房產類糾紛和離婚訴訟、財產分割、子女撫養、遺產繼承、財富傳承等婚姻家事案件,擔任多家政府機構和公司常年法律顧問。從事法律職業工作十多年以來,以勇往直前、激情似火的作風,審理和代理了大量復雜疑難訴訟案件。豐富的辦案經歷加之體制內系統的歷練,逐步形成了嚴謹縝密、多謀善斷、出奇制勝的執業風格,特別是善于將閱人無數、洞悉人性的優勢融入到具體復雜個案的處理中,每每在山窮水盡之時總能峰回路轉,絕處逢生?;裟匪勾蠓ü僭f“法律的生命不在于邏輯,而在于經驗”。彭艷軍律師也認為“世事洞明皆學問,人情練達即文章”,一個優秀的律師除了具備豐富扎實的專業知識和游刃有余的實戰經驗外,還一定應該具備看穿世間繁華、看盡人間百態、看透人情冷暖的人生閱歷。 聯系方式:13693296311 [email protected]詳細>>

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      北京聯盈律師事務所,一家專注財富傳承的律師事務所,聯盈征收拆遷律師團隊,由執業十五年以上資深律師團隊組成,代理房屋征收拆遷補償,強拆行政賠償,土地權屬糾紛,養殖場拆遷補償,大興水庫移民補償,加油站占用補償糾紛,企業投資補償糾紛,企業政企糾紛,行政處罰,行政復議訴訟,團隊律師代理案件遍及北京、廣東,廣西,湖南,湖北,云南,貴州,四川等20多個省份;團隊師紅偉律師,北京聯盈律師事務主任,北京市律師協會會員,全國律師協會會員,央視“律師來了”優秀公益律師,先后先后學習于政法大學、中國人民大學法學院,資深行政訴訟律師,擅長房屋拆遷、土地征收、繼承糾紛、分家析產、行政許可、行政處罰,行政復議、行政賠償,典型疑難案件的代理,積累了豐富的訴訟經驗,2013年代理的案件入選最高人民法院征收拆遷十大典型案例,被央視新聞調查,焦點訪談專題播出,另外多個行政案例入選最高人民法院指導案例,維護被征收人的合法權益是我們一直以來的宗旨。列舉部分典型案例如下: 師律師,15011257495:師紅偉,北京執業律師,北京聯盈律師事務主任,北京市律師協會會員,全國律師協會會員,央視“律師來了”優秀公益律師,先后先后學習于政法大學、中國人民大學法學院,資深行政訴訟律師,擅長房屋拆遷、土地征收、繼承糾紛、分家析產、行政許可、行政處罰,行政復議、行政賠償,典型疑難案件的代理,積累了豐富的訴訟經驗,代理案件遍及廣東、廣西、湖南、湖北、重慶、福州、河南、吉林、遼寧、甘肅等二十多個省份。列舉代理的部分典型案件如下:1、2011年廣西壯族自治區蒼梧縣10.13群體性事件38名被告中第三被告辯護人。2、2011年廣東省韶關市湞江區土地征收補償案件3、2012年四川省瀘州市古藺縣房屋征收補償案4、2012年四川省樂山市峨邊彝族自治縣土地補償案5、2012年6月為中華人民共和國商務部出具涉及中華人民共和國駐香港貿易處出具處置房產法律意見書;6、2013年代理廣東仁化行政強制案件入選最高人民法院征收拆遷十大典型案例,被央視《焦點訪談》、央視《新聞調查》專題播出,該案登載于最高人民法院,中央人民政府網站等7、2013浙江省杭州市拱墅區康橋鎮蔣家橋村舊村改造案8、2014年浙江省溫州市蔣家橋舊村改造行政賠償案9、2014年福建省長樂市梅花鎮行政強制及賠償案10、2015年甘肅省隴南市武都區車輛訓練場征地補償案11、2016年重慶市涪陵區江東街道李某某房屋行政強制賠償案12、2016年福建福清冠強園林花卉有限責任公司行政賠償案13、2016年廣東省肇慶市端州區皇崗村行政強制及賠償案件14、2016年浙江省溫州市甌海區永中街道房屋征收補償案15、2017年度代理的杭州倪氏鹿業有限公司訴杭州市西湖區人民政府案件入選最高人民法院行政審判典型案例。16、2017年代理貴州省從江縣陸某某訴從江縣人民政府行政強制一案,一審貴州省黔東南州駁回起訴裁定、貴州省高級人民法院維持裁定被最高人民法院依法撤銷,入選最高人民法院指導案例,成為全國處理此類案件的指導案例。17、2019年甘肅省隴南市民族水電有限公司代理向最高人民法院執行監督(標的1400萬元),甘肅省高級人民法院的錯誤執行裁定被依法撤銷。18、2019年代理福建省長樂區張某某、曾某某訴福州市海洋與漁業局行政處罰一案被廈門海事法院判決撤銷,二審福建省高級人民法院予以維持;19、2018年代理北京市平谷區劉某某訴平谷區人民政府行政強制一案勝訴、二審予以維持,雙方協商予以賠償20、2019年代理廣東省揭陽市林某某行政處罰一案向揭陽市人民政府提起行政復議,處罰決定被揭陽市人民政府依法撤銷。21、2019年代理廣東省揭陽市林某某限期拆除決定行政決定案件,該行政行為被依法撤銷,二審予以維持。22、2021年代理廣東省揭陽市林某某行政處罰一案向揭陽市人民政府提起行政復議,處罰決定被揭陽市人民政府依法撤銷。23、2021年代理云南省文山州陸河發電有限責任公司委托合同案件(標的1500),該案被最高人民法院依法改判調整為100萬元,勝訴。24、2021年代理云南省晨光發電有限責任公司訴文山陸河發電有限責任公司共有權再審案件在最高人民法院勝訴。詳細>>

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